Caso práctico anonimizado
Un ejemplo de cómo una buena muestra no elimina la incertidumbre cuando el estado interior de la vivienda sigue sin comprobarse.
La ubicación frente a una zona verde, la altura y la proximidad al transporte sostenían una posición favorable dentro del micromercado. El expediente incluía once comparables con factor y peso, pero no había fotografías suficientes del interior. El resultado pudo calcularse, aunque la conclusión tuvo que conservar una horquilla y declarar el estado interior como supuesto material.
El expediente permitía seguir la secuencia oferta, factor, equivalente y peso. Eso era más reproducible que una media de barrio, pero el factor agrupaba reforma, planta, vistas, superficie y garaje en una sola cifra.
Para que otro profesional pueda revisar la decisión, cada corrección debe aparecer por separado, con dirección, magnitud, evidencia y grado de confianza. Un resultado que solo puede defender quien lo calculó sigue siendo una caja negra.
La relación con el parque era relevante porque afectaba a vistas, luz, ruido y escasez de alternativas. Sin embargo, faltaba comprobar cocina, baños, instalaciones, distribución real y conservación interior.
En vez de completar esos huecos con una descripción probable, el informe mantuvo el supuesto visible. Esta distinción entre dato, observación e inferencia permite saber qué visita o documento reduciría más la incertidumbre.
Dos estimadores externos ofrecían resultados muy separados. Elegir el que más se acercara a la expectativa habría sido arbitrario. Se usaron como señales secundarias para detectar que el caso merecía revisión, no para promediar cifras incompatibles.
La conclusión final descansó en alternativas de compra identificables y en la explicación de sus diferencias. Cuando la evidencia primaria es débil, añadir más estimadores no la convierte en sólida.
Límites del caso