Empieza por definir el micromercado
El radio geográfico es solo un punto de partida. Dos calles contiguas pueden pertenecer a mercados distintos por barreras, ruido, servicios, vistas, época del edificio o público comprador.
Define primero tipología, rango de superficie, antigüedad, ascensor, anexos y nivel de conservación. Después busca dentro del área donde esos inmuebles compiten de verdad.
Filtros que pueden excluir un testigo
Hay diferencias que se pueden ajustar y otras que rompen la comparabilidad. Una vivienda alquilada, una casa con parcela o un ático con terraza singular quizá no sean alternativas válidas para un piso estándar.
Excluir un dato débil suele ser más prudente que mantenerlo mediante un ajuste enorme.
- Uso y régimen jurídico compatibles
- Superficie dentro de un rango observable
- Fecha suficientemente reciente
- Misma tipología y público comprador
- Precio y características verificables
Normaliza antes de comparar
No mezcles superficie útil con construida ni sumes garaje y trastero como si fueran vivienda. Adopta una base de superficie común y separa los anexos cuando el mercado permita valorarlos de forma independiente.
Registra también si el precio es de oferta, cierre o valoración, y la fecha exacta de captura. Sin estas dos variables, el precio por metro cuadrado puede resultar engañoso.
Ajusta con evidencia, no con tablas universales
Planta, ascensor, estado, terraza o vistas no tienen el mismo efecto en todos los barrios. El ajuste debe apoyarse en pares de mercado, modelos locales o juicio profesional documentado.
Si varios comparables requieren correcciones muy grandes, probablemente el universo inicial está mal definido o el activo necesita revisión humana.
Seis comparables: mínimo orientativo, no garantía
La regulación española utiliza seis transacciones u ofertas como referencia mínima para determinados usos del método de comparación, pero seis datos incompletos no producen una valoración robusta.
El informe debe explicar cobertura, descartes, ajustes y peso. La incertidumbre aumenta cuando la muestra es pequeña, antigua o poco verificable.
El mejor comparable es una alternativa real de compra, con superficie compatible, fecha, procedencia y características verificadas.