Calidad antes que cantidad
Tres testigos muy próximos y verificables pueden ser más útiles que veinte anuncios mezclados. Cada comparable debe superar filtros de ubicación, tipología, superficie, fecha y estado.
Mantén también un registro de descartes. Explicar por qué un inmueble no entra evita seleccionar solo los precios que apoyan una expectativa.
Observa la dispersión
Ordena los valores unitarios y busca grupos, extremos y saltos. Una dispersión elevada puede indicar que el micromercado está mal definido o que faltan variables.
Añadir datos no corrige una muestra heterogénea. Primero revisa la selección y la definición de superficie.
Amplía de forma controlada
Si faltan comparables, amplía una dimensión cada vez: fecha, radio o rango de superficie. Conserva una etiqueta que indique qué condición se relajó.
Esto permite dar menos peso a los testigos secundarios y entender qué parte del resultado depende de una evidencia más débil.
Detente cuando la conclusión sea estable
Una muestra es suficiente cuando los nuevos datos compatibles no cambian materialmente el rango y las diferencias relevantes están explicadas.
Si la conclusión depende de uno o dos casos singulares, presenta esa fragilidad como incertidumbre en lugar de ocultarla tras una media.
El número adecuado es el mínimo conjunto que representa el micromercado, explica la dispersión y no depende de un único comparable.