Calidad antes que cantidad
Tres testigos muy próximos y verificables pueden ser más útiles que veinte anuncios mezclados. Cada comparable debe superar filtros de ubicación, tipología, superficie, fecha y estado.
Mantén también un registro de descartes. Explicar por qué un inmueble no entra evita seleccionar solo los precios que apoyan una expectativa.
Observa la dispersión
Ordena los valores unitarios y busca grupos, extremos y saltos. Una dispersión elevada puede indicar que el micromercado está mal definido o que faltan variables.
Añadir datos no corrige una muestra heterogénea. Primero revisa la selección y la definición de superficie.
Amplía de forma controlada
Si faltan comparables, amplía una dimensión cada vez: fecha, radio o rango de superficie. Conserva una etiqueta que indique qué condición se relajó.
Esto permite dar menos peso a los testigos secundarios y entender qué parte del resultado depende de una evidencia más débil.
Detente cuando la conclusión sea estable
Una muestra es suficiente cuando los nuevos datos compatibles no cambian materialmente el rango y las diferencias relevantes están explicadas.
Si la conclusión depende de uno o dos casos singulares, presenta esa fragilidad como incertidumbre en lugar de ocultarla tras una media.
Distingue exploración comercial y exigencia normativa
El artículo 21 de la Orden ECO/805/2003 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables para aplicar ese método a efectos de la Orden. Ese requisito no se sustituye con una regla interna de software ni con la idea de que tres anuncios parecidos bastan.
En una exploración comercial, pocos datos pueden orientar las siguientes búsquedas, pero no garantizan una conclusión robusta. Primero identifica la finalidad del trabajo y las exigencias aplicables. La norma está enlazada al final para consultar su ámbito y redacción vigente.
Prueba de dependencia de un solo anuncio
Ejercicio didáctico: cuatro cocientes homogéneos son 2.000, 2.050, 2.100 y 3.000 €/m². La media es 2.287,50 €/m²; sin el último dato resulta 2.050 €/m². La variación obliga a investigar ese dato: no autoriza a quitarlo porque eleva el resultado.
Puede haber una diferencia real, un anexo no separado, una duplicación o un error. Registra la explicación y comprueba la conclusión con y sin ese supuesto. El ejercicio no es una valoración ni establece que cuatro referencias sean suficientes.
Prepara la información de tu vivienda
Obtén una ficha con los datos y las comprobaciones pendientes. El precio de mercado requiere comparables suficientes; cobertura inicial en Valencia.
Preparar mi ficha gratuitaEl número adecuado es el mínimo conjunto que representa el micromercado, explica la dispersión y no depende de un único comparable.